Quem paga a cessão de direitos comprador ou vendedor

Na cessão de crédito de precatório, a resposta objetiva para “quem paga a cessão de direitos, comprador ou vendedor” é: em regra, quem arca com os custos operacionais da cessão é o comprador (cessionário), que assume as despesas de escritura pública em cartório, o ITBI ou ITCD quando aplicável, taxas de reconhecimento de firma e emolumentos notariais. O vendedor (cedente) recebe o valor líquido acordado, sem descontos surpresa, já no ato da assinatura.

Essa lógica, porém, não é uma regra rígida do Código Civil — o artigo 490 trata da compra e venda em geral, e nada impede que as partes convencionem de outra forma no contrato de cessão. Por isso, o ponto crítico não é apenas quem paga em tese, e sim como isso está redigido na escritura: valor bruto, valor líquido, responsabilidade por tributos, honorários advocatícios contratuais e eventuais custos de habilitação do cessionário nos autos.

Para o credor que vai vender o precatório, entender essa divisão evita descontos indevidos e negociações opacas. A seguir, esclarecemos como funciona na prática de mercado, o que a legislação estabelece, quais despesas realmente existem em uma cessão e como blindar o negócio contra cobranças abusivas.

Quem Paga a Cessão de Direitos: Comprador ou Vendedor?

Na cessão de direitos, a regra prática de mercado é clara: quem paga a maior parte dos custos é o comprador (cessionário). Isso inclui o ITBI, as taxas de escritura pública, o registro no Cartório de Imóveis e, quando aplicável, o laudêmio. Ao cedente (vendedor) restam, em geral, obrigações como a quitação de débitos anteriores do imóvel (IPTU, condomínio, taxas de construtora) e os tributos incidentes sobre eventual ganho de capital.

Contudo, essa divisão não é imposta por lei federal — decorre de costume negocial e das normas municipais que definem o contribuinte do ITBI (que quase sempre é o adquirente). Isso significa que o contrato pode redistribuir esses custos, desde que respeite a lei tributária, que segue elegendo o cessionário como responsável perante o Fisco. Entender essa distinção entre responsabilidade contratual e responsabilidade legal é o primeiro passo para negociar com segurança.

O Que É Cessão de Direitos de Imóvel e Como Funciona

A cessão de direitos é o instrumento pelo qual uma pessoa (cedente) transfere a outra (cessionário) os direitos que possui sobre um imóvel — direitos esses que, tipicamente, ainda não se converteram em propriedade plena registrada em seu nome. É comum em imóveis na planta, em unidades adquiridas por compromisso de compra e venda, em lotes de loteamento e em situações de herança ou usucapião ainda não formalizados.

Diferença Entre Cessão de Direitos e Contrato de Compra e Venda

No contrato de compra e venda tradicional, transfere-se a propriedade do imóvel, o que exige que o vendedor seja o proprietário registral. Já na cessão, transferem-se direitos contratuais ou possessórios sobre o bem — o cedente muitas vezes ainda não é o dono no registro, mas detém uma posição jurídica válida (por exemplo, promitente comprador com contrato assinado junto à incorporadora).

Essa distinção tem impacto direto sobre o que se paga, quando se paga e como se registra. Enquanto a compra e venda de imóvel pronto culmina em escritura pública seguida de registro na matrícula, a cessão pode envolver apenas averbação, aditamento contratual junto à construtora ou escritura pública de cessão, dependendo do estágio de formalização do imóvel.

Quando a Cessão de Direitos É Utilizada na Prática

Os cenários mais frequentes são: imóvel adquirido na planta e ainda sem “habite-se”; lote em loteamento com contrato de promessa de compra e venda; imóvel recebido por herança em inventário não concluído; direitos possessórios sobre imóvel em regularização fundiária; e cessão de direitos hereditários. Em todos esses casos, o cedente ainda não pode outorgar escritura definitiva porque não é titular pleno — mas pode transferir a posição jurídica que ocupa.

Quem É Responsável pelo Pagamento das Taxas na Cessão de Direitos

Regra Geral: O Comprador (Cessionário) Paga as Custas

Historicamente, no Brasil, quem adquire assume as despesas com a formalização da aquisição. Aplicada à cessão, essa regra significa que o cessionário arca com: ITBI, escritura pública de cessão, registro no Cartório de Imóveis (quando cabível), laudêmio (em imóveis foreiros), taxa de anuência da construtora ou incorporadora e emolumentos diversos. Esse padrão está incorporado à prática de mercado e é replicado pela maior parte das minutas contratuais.

Quando o Vendedor (Cedente) Pode Ser Responsabilizado

O cedente responde, em regra, por: débitos anteriores à cessão (IPTU atrasado, condomínio, taxas de manutenção, parcelas inadimplidas junto à construtora), imposto de renda sobre ganho de capital, eventuais multas contratuais decorrentes de descumprimentos anteriores e obrigações relativas à regularidade documental do imóvel. Se o contrato de origem previr multa por transferência, essa cobrança pode recair sobre quem transfere.

O Que Diz o Contrato: Como a Negociação Entre as Partes Define Quem Paga

A liberdade contratual permite que as partes redistribuam encargos entre si — por exemplo, o cedente pode assumir metade do ITBI ou pagar integralmente a escritura para viabilizar a operação. Porém, é fundamental entender que essa divisão vale apenas entre cedente e cessionário. Perante o Fisco municipal, o contribuinte do ITBI continua sendo o definido em lei (quase sempre o adquirente), e um pacto privado não afasta essa responsabilidade tributária.

ITBI na Cessão de Direitos: Quem Paga e Como É Calculado

O Que É o ITBI e Quando Incide na Cessão de Direitos

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis. Na cessão de direitos, o imposto pode incidir quando a operação configurar transmissão onerosa de direitos aquisitivos — o que ocorre, por exemplo, na cessão de posição contratual em promessa de compra e venda com pagamento entre cedente e cessionário.

Fato Gerador do ITBI: No Momento da Cessão ou do Registro?

O STF fixou, no Tema 1.124 (RE 1.294.969), que o fato gerador do ITBI é o efetivo registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e não a mera celebração do contrato. Na prática, contudo, muitos municípios exigem o recolhimento antecipado como condição para lavratura da escritura. Em cessões de direitos sobre imóveis ainda não matriculados individualmente (como unidades na planta), a cobrança municipal costuma se dar por ocasião da escrituração ou da averbação da cessão.

Alíquotas do ITBI por Município: São Paulo, Rio de Janeiro e Outros

As alíquotas variam por município:

São Paulo (SP): 3% sobre o valor venal de referência ou o valor da transação, o que for maior.
Rio de Janeiro (RJ): alíquota progressiva, com faixas que hoje variam em torno de 2% a 3%.
Belo Horizonte (MG): 3%.
Porto Alegre (RS): 3%.
Curitiba (PR): 2,7%.

Sempre verifique a legislação municipal atualizada e a base de cálculo utilizada — muitos municípios adotam valor venal de referência próprio, superior ao valor venal do IPTU.

Laudêmio na Cessão de Direitos: O Que É e Quem Deve Pagar

Quando o Laudêmio É Obrigatório na Cessão de Imóvel

O laudêmio é devido em transmissões onerosas de imóveis foreiros (aforamento/enfiteuse), como aqueles situados em terrenos de marinha (União) ou em áreas pertencentes a entes com regime enfitêutico (por exemplo, alguns bairros do Rio de Janeiro em terrenos da Família Imperial). A alíquota da União é de 5% sobre o valor da transação atualizado; em terrenos particulares foreiros, o percentual é definido em lei ou no contrato de aforamento (geralmente 2,5%).

Por costume de mercado, o laudêmio é pago pelo cedente/vendedor, já que se trata de contraprestação devida ao senhorio direto pela autorização da transferência do domínio útil. Ainda assim, é habitual que as partes discutam a divisão contratualmente.

Decisão do STJ (Tema 1.142): Impacto no Fato Gerador do Laudêmio

O STJ, no julgamento do Tema 1.142, consolidou entendimento sobre a incidência do laudêmio em operações que envolvem imóveis da União, reforçando que a obrigação surge da transferência onerosa do domínio útil e não pode ser afastada por instrumentos particulares que tentem descaracterizar a operação. A decisão trouxe maior previsibilidade e coibiu práticas de simulação. Antes de assinar cessão sobre imóvel foreiro, é indispensável obter a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) junto à SPU.

Custos Cartorários e de Registro na Cessão de Direitos

Escritura Pública de Cessão de Direitos: Quem Paga as Taxas do Cartório

Quando a cessão exige escritura pública (imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo exceções legais), os emolumentos do tabelionato de notas seguem tabela oficial de cada estado, calculada sobre o valor da operação. Por padrão, essas taxas são pagas pelo cessionário, salvo cláusula contratual em sentido contrário.

Registro em Cartório de Imóveis: Obrigação do Comprador ou do Vendedor

O registro é o ato que efetivamente transfere direitos com oponibilidade a terceiros. Quando a cessão pode ser registrada (por exemplo, cessão de direitos sobre imóvel já matriculado ou averbação de cessão em contrato de compromisso já levado a registro), o interessado direto é o cessionário, que arca com os emolumentos. Sem registro, o cessionário assume risco elevado: pode perder o imóvel para terceiro de boa-fé ou para credores do cedente.

Alteração de Nome no Cadastro Fiscal Imobiliário: Passo a Passo

Após lavrar a escritura e registrar (ou averbar) a cessão, é necessário atualizar o cadastro imobiliário municipal para que as guias de IPTU passem a ser emitidas em nome do cessionário. Passos típicos:

Reunir escritura registrada ou instrumento particular com anuência;
Obter comprovante de pagamento do ITBI;
Protocolar requerimento de alteração de titularidade na Secretaria de Fazenda do município;
Apresentar documentos pessoais do novo titular;
Aguardar atualização e verificar a próxima guia de IPTU.

5 Cuidados Essenciais Antes de Assinar um Contrato de Cessão de Direitos

Verificar a Anuência da Construtora ou Incorporadora

Em cessões de unidades ainda em construção, a maioria dos contratos de compromisso de compra e venda exige anuência expressa da incorporadora para a transferência. Sem essa anuência, a cessão pode ser considerada ineficaz perante a construtora, gerando risco de recusa em transferir o financiamento e a titularidade na entrega das chaves. Muitas incorporadoras cobram taxa de transferência, que também precisa ser prevista contratualmente.

Confirmar a Regularidade do Imóvel e do Cedente

Solicite matrícula atualizada, certidões de ônus reais, certidões dos distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais do cedente, além de certidão negativa de débitos condominiais e de IPTU. Em cessões de direitos hereditários, exija comprovação da abertura de inventário e a relação de herdeiros. É neste ponto que a análise de trânsito em julgado de decisões judiciais que afetem o cedente pode ser relevante — especialmente em execuções e ações que possam gerar constrição sobre o imóvel. Para direitos oriundos de decisões judiciais, entender o que é liquidação de sentença ajuda a dimensionar o momento em que o crédito se torna transferível com segurança.

Deixar Claro no Contrato Quem Arca com Cada Custo

O contrato deve especificar, item a item: quem paga ITBI, laudêmio, escritura, registro, taxa de anuência da construtora, honorários advocatícios, custos com certidões e regularizações. Cláusula genérica de “custos por conta do comprador” gera litígios. A boa técnica é discriminar cada rubrica e indicar valores estimados, além de definir prazos e consequências do inadimplemento.

Cessão de Direitos em Compromisso de Compra e Venda de Lote

Promitente Vendedor Precisa Dar Anuência? O Que Diz a Lei

A Lei nº 6.766/79, que rege o parcelamento do solo urbano, permite a cessão do compromisso de compra e venda de lote pelo promitente comprador, mediante averbação no Cartório de Registro de Imóveis. A anuência do promitente vendedor não é, em regra, requisito de validade da cessão, mas cláusula contratual que a exija tem sido admitida pela jurisprudência, especialmente quando o preço não foi integralmente quitado. Se o preço já foi quitado, a cessão pode ser feita e averbada sem a concordância do loteador.

Adjudicação Compulsória e Cessão de Direitos: Como Funciona

Quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva após o pagamento integral, o cessionário pode ajuizar ação de adjudicação compulsória para obter a titularidade por decisão judicial. Nesse cenário, é essencial que a cessão esteja formalizada e, preferencialmente, averbada — do contrário, o cessionário terá que provar sua legitimidade ativa antes de discutir o mérito. Compreender o que vem depois do trânsito em julgado é útil para dimensionar a fase de execução da sentença adjudicatória.

Resumo Prático: Tabela de Custos e Responsabilidades na Cessão de Direitos

ITBI — Responsável legal e usual: cessionário (comprador). Base: valor da operação ou venal de referência.
Laudêmio (imóveis foreiros) — Usualmente pago pelo cedente. Alíquota: 5% (União) ou conforme contrato de aforamento.
Escritura pública de cessão — Cessionário. Emolumentos conforme tabela estadual.
Registro/averbação no Cartório de Imóveis — Cessionário.
Taxa de anuência da construtora — Definida no contrato original; frequentemente rateada ou por conta do cessionário.
IPTU e condomínio anteriores — Cedente (até a data da cessão).
Imposto de renda sobre ganho de capital — Cedente.
Certidões e regularizações prévias — Cedente (obrigação de entregar o imóvel regular) ou compartilhadas.
Honorários advocatícios de cada parte — Cada uma responde pelos seus.

FAQ: Perguntas Frequentes sobre Quem Paga a Cessão de Direitos

1. O comprador é sempre quem paga o ITBI na cessão de direitos? Como regra, sim. A legislação municipal, em quase todo o Brasil, define o adquirente como contribuinte. Pactos privados podem redistribuir o custo entre as partes, mas não alteram a responsabilidade tributária perante o município.

2. É possível fazer cessão de direitos sem escritura pública? Sim, em algumas hipóteses, como cessão de compromisso de compra e venda de lote e cessões de valor inferior a 30 salários mínimos. Ainda assim, formalizar por escritura pública amplia a segurança jurídica e viabiliza o registro.

3. Preciso pagar ITBI na cessão de direitos hereditários? A cessão onerosa de direitos hereditários sobre imóveis pode gerar ITBI e, em alguns casos, ITCMD. A tributação exata depende da natureza da operação e da legislação estadual/municipal — consulte um advogado antes de assinar.

4. Posso registrar a cessão de direitos direto na matrícula do imóvel? Depende. Se o imóvel tem matrícula individualizada e o cedente é titular registral, sim. Se o imóvel ainda está em construção e a unidade não foi matriculada, a cessão é averbada no contrato de compromisso já registrado ou aguarda a individualização.

5. E se o precatório for meu direito creditório? Também é uma cessão? Sim. A venda de precatório é uma modalidade de cessão de crédito judicial, regida pelo art. 286 do Código Civil e pela legislação específica dos precatórios. Diferentemente da cessão imobiliária, aqui o objeto é um crédito contra o poder público — e o pagamento à vista pode ser feito no ato da assinatura da escritura de cessão em cartório, transformando um recebível de longo prazo em liquidez imediata.