Na cess\u00e3o de cr\u00e9dito de precat\u00f3rio, a resposta objetiva para “quem paga a cess\u00e3o de direitos, comprador ou vendedor” \u00e9: em regra, quem arca com os custos operacionais da cess\u00e3o \u00e9 o comprador (cession\u00e1rio), que assume as despesas de escritura p\u00fablica em cart\u00f3rio, o ITBI ou ITCD quando aplic\u00e1vel, taxas de reconhecimento de firma e emolumentos notariais. O vendedor (cedente) recebe o valor l\u00edquido acordado, sem descontos surpresa, j\u00e1 no ato da assinatura.<\/p>\n
Essa l\u00f3gica, por\u00e9m, n\u00e3o \u00e9 uma regra r\u00edgida do C\u00f3digo Civil \u2014 o artigo 490 trata da compra e venda em geral, e nada impede que as partes convencionem de outra forma no contrato de cess\u00e3o. Por isso, o ponto cr\u00edtico n\u00e3o \u00e9 apenas quem paga em tese, e sim como isso est\u00e1 redigido na escritura: valor bruto, valor l\u00edquido, responsabilidade por tributos, honor\u00e1rios advocat\u00edcios contratuais e eventuais custos de habilita\u00e7\u00e3o do cession\u00e1rio nos autos.<\/p>\n
Para o credor que vai vender o precat\u00f3rio, entender essa divis\u00e3o evita descontos indevidos e negocia\u00e7\u00f5es opacas. A seguir, esclarecemos como funciona na pr\u00e1tica de mercado, o que a legisla\u00e7\u00e3o estabelece, quais despesas realmente existem em uma cess\u00e3o e como blindar o neg\u00f3cio contra cobran\u00e7as abusivas.<\/p>\n
Na cess\u00e3o de direitos, a regra pr\u00e1tica de mercado \u00e9 clara: quem paga a maior parte dos custos \u00e9 o comprador (cession\u00e1rio)<\/strong>. Isso inclui o ITBI, as taxas de escritura p\u00fablica, o registro no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis e, quando aplic\u00e1vel, o laud\u00eamio. Ao cedente (vendedor) restam, em geral, obriga\u00e7\u00f5es como a quita\u00e7\u00e3o de d\u00e9bitos anteriores do im\u00f3vel (IPTU, condom\u00ednio, taxas de construtora) e os tributos incidentes sobre eventual ganho de capital.<\/p>\n Contudo, essa divis\u00e3o n\u00e3o \u00e9 imposta por lei federal \u2014 decorre de costume negocial e das normas municipais que definem o contribuinte do ITBI (que quase sempre \u00e9 o adquirente). Isso significa que o contrato pode redistribuir esses custos<\/strong>, desde que respeite a lei tribut\u00e1ria, que segue elegendo o cession\u00e1rio como respons\u00e1vel perante o Fisco. Entender essa distin\u00e7\u00e3o entre responsabilidade contratual e responsabilidade legal \u00e9 o primeiro passo para negociar com seguran\u00e7a.<\/p>\n A cess\u00e3o de direitos \u00e9 o instrumento pelo qual uma pessoa (cedente) transfere a outra (cession\u00e1rio) os direitos que possui sobre um im\u00f3vel \u2014 direitos esses que, tipicamente, ainda n\u00e3o se converteram em propriedade plena registrada em seu nome. \u00c9 comum em im\u00f3veis na planta, em unidades adquiridas por compromisso de compra e venda, em lotes de loteamento e em situa\u00e7\u00f5es de heran\u00e7a ou usucapi\u00e3o ainda n\u00e3o formalizados.<\/p>\n No contrato de compra e venda tradicional, transfere-se a propriedade<\/strong> do im\u00f3vel, o que exige que o vendedor seja o propriet\u00e1rio registral. J\u00e1 na cess\u00e3o, transferem-se direitos contratuais ou possess\u00f3rios<\/strong> sobre o bem \u2014 o cedente muitas vezes ainda n\u00e3o \u00e9 o dono no registro, mas det\u00e9m uma posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica v\u00e1lida (por exemplo, promitente comprador com contrato assinado junto \u00e0 incorporadora).<\/p>\n Essa distin\u00e7\u00e3o tem impacto direto sobre o que se paga, quando se paga e como se registra. Enquanto a compra e venda de im\u00f3vel pronto culmina em escritura p\u00fablica seguida de registro na matr\u00edcula, a cess\u00e3o pode envolver apenas averba\u00e7\u00e3o, aditamento contratual junto \u00e0 construtora ou escritura p\u00fablica de cess\u00e3o<\/a>, dependendo do est\u00e1gio de formaliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n Os cen\u00e1rios mais frequentes s\u00e3o: im\u00f3vel adquirido na planta e ainda sem “habite-se”; lote em loteamento com contrato de promessa de compra e venda; im\u00f3vel recebido por heran\u00e7a em invent\u00e1rio n\u00e3o conclu\u00eddo; direitos possess\u00f3rios sobre im\u00f3vel em regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria; e cess\u00e3o de direitos heredit\u00e1rios. Em todos esses casos, o cedente ainda n\u00e3o pode outorgar escritura definitiva porque n\u00e3o \u00e9 titular pleno \u2014 mas pode transferir a posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica que ocupa.<\/p>\n Historicamente, no Brasil, quem adquire assume as despesas com a formaliza\u00e7\u00e3o da aquisi\u00e7\u00e3o. Aplicada \u00e0 cess\u00e3o, essa regra significa que o cession\u00e1rio arca com: ITBI, escritura p\u00fablica de cess\u00e3o, registro no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis (quando cab\u00edvel), laud\u00eamio (em im\u00f3veis foreiros), taxa de anu\u00eancia da construtora ou incorporadora e emolumentos diversos. Esse padr\u00e3o est\u00e1 incorporado \u00e0 pr\u00e1tica de mercado e \u00e9 replicado pela maior parte das minutas contratuais.<\/p>\n O cedente responde, em regra, por: d\u00e9bitos anteriores \u00e0 cess\u00e3o (IPTU atrasado, condom\u00ednio, taxas de manuten\u00e7\u00e3o, parcelas inadimplidas junto \u00e0 construtora), imposto de renda sobre ganho de capital, eventuais multas contratuais decorrentes de descumprimentos anteriores e obriga\u00e7\u00f5es relativas \u00e0 regularidade documental do im\u00f3vel. Se o contrato de origem previr multa por transfer\u00eancia, essa cobran\u00e7a pode recair sobre quem transfere.<\/p>\n A liberdade contratual permite que as partes redistribuam encargos entre si \u2014 por exemplo, o cedente pode assumir metade do ITBI ou pagar integralmente a escritura para viabilizar a opera\u00e7\u00e3o. Por\u00e9m, \u00e9 fundamental entender que essa divis\u00e3o vale apenas entre cedente e cession\u00e1rio<\/strong>. Perante o Fisco municipal, o contribuinte do ITBI continua sendo o definido em lei (quase sempre o adquirente), e um pacto privado n\u00e3o afasta essa responsabilidade tribut\u00e1ria.<\/p>\n O Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) \u00e9 tributo municipal previsto no art. 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal. Incide sobre a transmiss\u00e3o onerosa de bens im\u00f3veis e de direitos reais sobre im\u00f3veis. Na cess\u00e3o de direitos, o imposto pode incidir quando a opera\u00e7\u00e3o configurar transmiss\u00e3o onerosa de direitos aquisitivos \u2014 o que ocorre, por exemplo, na cess\u00e3o de posi\u00e7\u00e3o contratual em promessa de compra e venda com pagamento entre cedente e cession\u00e1rio.<\/p>\n O STF fixou, no Tema 1.124 (RE 1.294.969), que o fato gerador do ITBI \u00e9 o efetivo registro da transmiss\u00e3o no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis<\/strong>, e n\u00e3o a mera celebra\u00e7\u00e3o do contrato. Na pr\u00e1tica, contudo, muitos munic\u00edpios exigem o recolhimento antecipado como condi\u00e7\u00e3o para lavratura da escritura. Em cess\u00f5es de direitos sobre im\u00f3veis ainda n\u00e3o matriculados individualmente (como unidades na planta), a cobran\u00e7a municipal costuma se dar por ocasi\u00e3o da escritura\u00e7\u00e3o ou da averba\u00e7\u00e3o da cess\u00e3o.<\/p>\n As al\u00edquotas variam por munic\u00edpio:<\/p>\n Sempre verifique a legisla\u00e7\u00e3o municipal atualizada<\/a> e a base de c\u00e1lculo utilizada \u2014 muitos munic\u00edpios adotam valor venal de refer\u00eancia pr\u00f3prio, superior ao valor venal do IPTU.<\/p>\n O laud\u00eamio \u00e9 devido em transmiss\u00f5es onerosas de im\u00f3veis foreiros (aforamento\/enfiteuse), como aqueles situados em terrenos de marinha (Uni\u00e3o) ou em \u00e1reas pertencentes a entes com regime enfit\u00eautico (por exemplo, alguns bairros do Rio de Janeiro em terrenos da Fam\u00edlia Imperial). A al\u00edquota da Uni\u00e3o \u00e9 de 5% sobre o valor da transa\u00e7\u00e3o atualizado; em terrenos particulares foreiros, o percentual \u00e9 definido em lei ou no contrato de aforamento (geralmente 2,5%).<\/p>\n Por costume de mercado, o laud\u00eamio \u00e9 pago pelo cedente\/vendedor<\/strong>, j\u00e1 que se trata de contrapresta\u00e7\u00e3o devida ao senhorio direto pela autoriza\u00e7\u00e3o da transfer\u00eancia do dom\u00ednio \u00fatil. Ainda assim, \u00e9 habitual que as partes discutam a divis\u00e3o contratualmente.<\/p>\n O STJ, no julgamento do Tema 1.142, consolidou entendimento sobre a incid\u00eancia do laud\u00eamio em opera\u00e7\u00f5es que envolvem im\u00f3veis da Uni\u00e3o, refor\u00e7ando que a obriga\u00e7\u00e3o surge da transfer\u00eancia onerosa do dom\u00ednio \u00fatil e n\u00e3o pode ser afastada por instrumentos particulares que tentem descaracterizar a opera\u00e7\u00e3o. A decis\u00e3o trouxe maior previsibilidade e coibiu pr\u00e1ticas de simula\u00e7\u00e3o. Antes de assinar cess\u00e3o sobre im\u00f3vel foreiro, \u00e9 indispens\u00e1vel obter a Certid\u00e3o Autorizativa de Transfer\u00eancia (CAT) junto \u00e0 SPU.<\/p>\n Quando a cess\u00e3o exige escritura p\u00fablica (im\u00f3veis de valor superior a 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos, salvo exce\u00e7\u00f5es legais), os emolumentos do tabelionato de notas seguem tabela oficial de cada estado, calculada sobre o valor da opera\u00e7\u00e3o. Por padr\u00e3o, essas taxas s\u00e3o pagas pelo cession\u00e1rio<\/strong>, salvo cl\u00e1usula contratual em sentido contr\u00e1rio.<\/p>\n O registro \u00e9 o ato que efetivamente transfere direitos com oponibilidade a terceiros. Quando a cess\u00e3o pode ser registrada (por exemplo, cess\u00e3o de direitos sobre im\u00f3vel j\u00e1 matriculado ou averba\u00e7\u00e3o de cess\u00e3o em contrato de compromisso j\u00e1 levado a registro), o interessado direto \u00e9 o cession\u00e1rio<\/strong>, que arca com os emolumentos. Sem registro, o cession\u00e1rio assume risco elevado: pode perder o im\u00f3vel para terceiro de boa-f\u00e9 ou para credores do cedente.<\/p>\n Ap\u00f3s lavrar a escritura e registrar (ou averbar) a cess\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio atualizar o cadastro imobili\u00e1rio municipal para que as guias de IPTU passem a ser emitidas em nome do cession\u00e1rio. Passos t\u00edpicos:<\/p>\n Em cess\u00f5es de unidades ainda em constru\u00e7\u00e3o, a maioria dos contratos de compromisso de compra e venda exige anu\u00eancia expressa da incorporadora para a transfer\u00eancia. Sem essa anu\u00eancia, a cess\u00e3o pode ser considerada ineficaz perante a construtora, gerando risco de recusa em transferir o financiamento e a titularidade na entrega das chaves. Muitas incorporadoras cobram taxa de transfer\u00eancia, que tamb\u00e9m precisa ser prevista contratualmente.<\/p>\n Solicite matr\u00edcula atualizada, certid\u00f5es de \u00f4nus reais, certid\u00f5es dos distribuidores c\u00edveis, fiscais, trabalhistas e criminais do cedente, al\u00e9m de certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos condominiais e de IPTU. Em cess\u00f5es de direitos heredit\u00e1rios, exija comprova\u00e7\u00e3o da abertura de invent\u00e1rio e a rela\u00e7\u00e3o de herdeiros. \u00c9 neste ponto que a an\u00e1lise de tr\u00e2nsito em julgado<\/a> de decis\u00f5es judiciais que afetem o cedente pode ser relevante \u2014 especialmente em execu\u00e7\u00f5es e a\u00e7\u00f5es que possam gerar constri\u00e7\u00e3o sobre o im\u00f3vel. Para direitos oriundos de decis\u00f5es judiciais, entender o que \u00e9 liquida\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a<\/a> ajuda a dimensionar o momento em que o cr\u00e9dito se torna transfer\u00edvel com seguran\u00e7a.<\/p>\n O contrato deve especificar, item a item: quem paga ITBI, laud\u00eamio, escritura, registro, taxa de anu\u00eancia da construtora, honor\u00e1rios advocat\u00edcios, custos com certid\u00f5es e regulariza\u00e7\u00f5es. Cl\u00e1usula gen\u00e9rica de “custos por conta do comprador” gera lit\u00edgios. A boa t\u00e9cnica \u00e9 discriminar cada rubrica e indicar valores estimados, al\u00e9m de definir prazos e consequ\u00eancias do inadimplemento.<\/p>\n A Lei n\u00ba 6.766\/79, que rege o parcelamento do solo urbano, permite a cess\u00e3o do compromisso de compra e venda de lote pelo promitente comprador, mediante averba\u00e7\u00e3o no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis. A anu\u00eancia do promitente vendedor n\u00e3o \u00e9, em regra, requisito de validade da cess\u00e3o, mas cl\u00e1usula contratual que a exija tem sido admitida pela jurisprud\u00eancia, especialmente quando o pre\u00e7o n\u00e3o foi integralmente quitado. Se o pre\u00e7o j\u00e1 foi quitado, a cess\u00e3o pode ser feita e averbada sem a concord\u00e2ncia do loteador.<\/p>\nO Que \u00c9 Cess\u00e3o de Direitos de Im\u00f3vel e Como Funciona<\/h2>\n
Diferen\u00e7a Entre Cess\u00e3o de Direitos e Contrato de Compra e Venda<\/h3>\n
Quando a Cess\u00e3o de Direitos \u00c9 Utilizada na Pr\u00e1tica<\/h3>\n
Quem \u00c9 Respons\u00e1vel pelo Pagamento das Taxas na Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Regra Geral: O Comprador (Cession\u00e1rio) Paga as Custas<\/h3>\n
Quando o Vendedor (Cedente) Pode Ser Responsabilizado<\/h3>\n
O Que Diz o Contrato: Como a Negocia\u00e7\u00e3o Entre as Partes Define Quem Paga<\/h3>\n
ITBI na Cess\u00e3o de Direitos: Quem Paga e Como \u00c9 Calculado<\/h2>\n
O Que \u00c9 o ITBI e Quando Incide na Cess\u00e3o de Direitos<\/h3>\n
Fato Gerador do ITBI: No Momento da Cess\u00e3o ou do Registro?<\/h3>\n
Al\u00edquotas do ITBI por Munic\u00edpio: S\u00e3o Paulo, Rio de Janeiro e Outros<\/h3>\n
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Laud\u00eamio na Cess\u00e3o de Direitos: O Que \u00c9 e Quem Deve Pagar<\/h2>\n
Quando o Laud\u00eamio \u00c9 Obrigat\u00f3rio na Cess\u00e3o de Im\u00f3vel<\/h3>\n
Decis\u00e3o do STJ (Tema 1.142): Impacto no Fato Gerador do Laud\u00eamio<\/h3>\n
Custos Cartor\u00e1rios e de Registro na Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Escritura P\u00fablica de Cess\u00e3o de Direitos: Quem Paga as Taxas do Cart\u00f3rio<\/h3>\n
Registro em Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis: Obriga\u00e7\u00e3o do Comprador ou do Vendedor<\/h3>\n
Altera\u00e7\u00e3o de Nome no Cadastro Fiscal Imobili\u00e1rio: Passo a Passo<\/h3>\n
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5 Cuidados Essenciais Antes de Assinar um Contrato de Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Verificar a Anu\u00eancia da Construtora ou Incorporadora<\/h3>\n
Confirmar a Regularidade do Im\u00f3vel e do Cedente<\/h3>\n
Deixar Claro no Contrato Quem Arca com Cada Custo<\/h3>\n
Cess\u00e3o de Direitos em Compromisso de Compra e Venda de Lote<\/h2>\n
Promitente Vendedor Precisa Dar Anu\u00eancia? O Que Diz a Lei<\/h3>\n
Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria e Cess\u00e3o de Direitos: Como Funciona<\/h3>\n