Na cess\u00e3o de direitos, quem paga o ITBI \u00e9, em regra, o cession\u00e1rio \u2014 ou seja, quem adquire os direitos sobre o im\u00f3vel. O Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis incide sobre a transfer\u00eancia onerosa e, salvo previs\u00e3o expressa em contr\u00e1rio no contrato, cabe a quem recebe os direitos arcar com o tributo, conforme o C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional e a legisla\u00e7\u00e3o municipal aplic\u00e1vel. Ainda assim, existem nuances importantes: o momento do fato gerador, a base de c\u00e1lculo e a possibilidade de negocia\u00e7\u00e3o entre as partes podem alterar significativamente o valor efetivamente pago.<\/p>\n
Tamb\u00e9m \u00e9 comum a confus\u00e3o entre cess\u00e3o de direitos heredit\u00e1rios, cess\u00e3o de direitos sobre im\u00f3vel financiado e cess\u00e3o de direitos credit\u00f3rios \u2014 cada uma tem tratamento tribut\u00e1rio pr\u00f3prio, e nem toda cess\u00e3o gera ITBI. A cess\u00e3o de cr\u00e9ditos judiciais, como precat\u00f3rios, por exemplo, n\u00e3o sofre incid\u00eancia desse imposto, por n\u00e3o envolver transmiss\u00e3o de bem im\u00f3vel.<\/p>\n
Nos pr\u00f3ximos t\u00f3picos, voc\u00ea ver\u00e1 exatamente em quais hip\u00f3teses o ITBI \u00e9 devido, como calcular o valor, quando \u00e9 poss\u00edvel transferir a responsabilidade pelo pagamento no contrato e quais os cuidados jur\u00eddicos para evitar autua\u00e7\u00f5es municipais ou nulidade da escritura.<\/p>\n
Na cess\u00e3o de direitos sobre im\u00f3veis, o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis)<\/strong> \u00e9, em regra, de responsabilidade do cession\u00e1rio<\/strong> \u2014 ou seja, de quem adquire os direitos. Essa \u00e9 a regra geral adotada pela maioria das legisla\u00e7\u00f5es municipais brasileiras, que replicam o modelo do adquirente como contribuinte, tal qual ocorre nas compras e vendas tradicionais. No entanto, a resposta definitiva depende de dois fatores centrais: a lei do munic\u00edpio onde o im\u00f3vel est\u00e1 localizado e a natureza jur\u00eddica do ato praticado (cess\u00e3o de promessa de compra e venda, cess\u00e3o de posse, cess\u00e3o de direitos heredit\u00e1rios, entre outras modalidades).<\/p>\n O tema ganhou relev\u00e2ncia nos \u00faltimos anos por causa do endurecimento das administra\u00e7\u00f5es municipais na cobran\u00e7a e das discuss\u00f5es no Supremo Tribunal Federal sobre a pr\u00f3pria incid\u00eancia do imposto em determinadas cess\u00f5es. Compreender esse desenho \u00e9 fundamental tanto para quem compra quanto para quem vende \u2014 e tamb\u00e9m para credores que atuam com direitos credit\u00f3rios, j\u00e1 que a l\u00f3gica da cess\u00e3o remunerada aparece em diversos contextos patrimoniais, inclusive na cess\u00e3o de precat\u00f3rios<\/a> (onde, por outro lado, n\u00e3o h\u00e1 ITBI, por n\u00e3o se tratar de bem im\u00f3vel).<\/p>\n A cess\u00e3o de direitos imobili\u00e1rios \u00e9 o neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo qual uma pessoa (cedente) transfere a outra (cession\u00e1rio) direitos que det\u00e9m sobre um im\u00f3vel, sem que necessariamente se transmita a propriedade em car\u00e1ter definitivo. Enquanto a compra e venda, formalizada por escritura p\u00fablica e levada a registro, transfere o dom\u00ednio pleno (art. 1.245 do C\u00f3digo Civil), a cess\u00e3o transfere apenas a posi\u00e7\u00e3o contratual, expectativas de direito ou a posse \u2014 situa\u00e7\u00f5es comuns quando o im\u00f3vel ainda n\u00e3o tem matr\u00edcula individualizada, n\u00e3o foi quitado junto \u00e0 incorporadora ou n\u00e3o pode ser escriturado por pend\u00eancia documental.<\/p>\n Na pr\u00e1tica, isso significa que o cession\u00e1rio assume a posi\u00e7\u00e3o do cedente perante o vendedor original, a construtora ou o titular registral. A diferen\u00e7a \u00e9 decisiva para o ITBI: como o fato gerador do imposto \u00e9 a transmiss\u00e3o da propriedade<\/strong>, discute-se se a mera cess\u00e3o de direitos, sem registro, j\u00e1 configura o fato tribut\u00e1vel.<\/p>\n A cess\u00e3o de promessa de compra e venda ocorre quando o comprador original de um im\u00f3vel \u2014 em geral adquirido na planta ou ainda com saldo devedor junto \u00e0 incorporadora \u2014 transfere a terceiro a posi\u00e7\u00e3o que det\u00e9m no contrato preliminar. O cession\u00e1rio passa a ter o direito de exigir a escritura definitiva no futuro, mediante a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o remanescente. \u00c9 uma modalidade extremamente comum no mercado imobili\u00e1rio brasileiro, sobretudo em empreendimentos financiados pela Caixa Econ\u00f4mica Federal ou por construtoras. Em muitos munic\u00edpios, essa cess\u00e3o \u00e9 tributada pelo ITBI no momento em que se formaliza, ainda que a propriedade s\u00f3 venha a se transferir formalmente na escritura definitiva.<\/p>\n J\u00e1 a cess\u00e3o de direitos de posse envolve im\u00f3veis que sequer est\u00e3o regularizados \u2014 situa\u00e7\u00f5es t\u00edpicas de terrenos sem matr\u00edcula individualizada, \u00e1reas em processo de usucapi\u00e3o ou im\u00f3veis rurais informais. Aqui, a discuss\u00e3o sobre o ITBI \u00e9 ainda mais delicada, porque n\u00e3o h\u00e1 t\u00edtulo dominial a ser transmitido. V\u00e1rios munic\u00edpios cobram o imposto sobre essas cess\u00f5es com base em legisla\u00e7\u00e3o local, mas h\u00e1 forte questionamento jur\u00eddico, j\u00e1 que a Constitui\u00e7\u00e3o fala em transmiss\u00e3o da propriedade, e a posse, por si s\u00f3, n\u00e3o se confunde com o dom\u00ednio.<\/p>\n A incid\u00eancia do ITBI sobre cess\u00f5es de direitos \u00e9 um dos temas mais controversos do direito tribut\u00e1rio municipal. De um lado, os fiscos municipais defendem a cobran\u00e7a com base na Constitui\u00e7\u00e3o, que menciona expressamente a cess\u00e3o de direitos. De outro, doutrina e parte da jurisprud\u00eancia sustentam que s\u00f3 h\u00e1 fato gerador quando ocorre efetiva transmiss\u00e3o de propriedade, com o registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.<\/p>\n O art. 156, II, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal atribui aos munic\u00edpios a compet\u00eancia para instituir imposto sobre a “transmiss\u00e3o inter vivos, a qualquer t\u00edtulo, por ato oneroso, de bens im\u00f3veis, por natureza ou acess\u00e3o f\u00edsica, e de direitos reais sobre im\u00f3veis, exceto os de garantia, bem como cess\u00e3o de direitos a sua aquisi\u00e7\u00e3o”<\/em>. A parte final \u00e9 a que fundamenta a cobran\u00e7a nas cess\u00f5es: a Constitui\u00e7\u00e3o autoriza tributar n\u00e3o apenas a transmiss\u00e3o em si, mas tamb\u00e9m a cess\u00e3o de direitos que tenham por objeto a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel<\/strong>. Isso n\u00e3o significa, contudo, que qualquer cess\u00e3o gere ITBI \u2014 o direito cedido precisa ser voltado \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/p>\n No julgamento do ARE 1.294.969 (Tema 1.124), o Supremo Tribunal Federal firmou entendimento de que o fato gerador do ITBI s\u00f3 ocorre com a transfer\u00eancia efetiva da propriedade<\/strong>, o que se d\u00e1 com o registro do t\u00edtulo translativo no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis. Essa decis\u00e3o tem sido invocada por contribuintes para questionar cobran\u00e7as antecipadas \u2014 feitas, por exemplo, na assinatura do compromisso de compra e venda ou na cess\u00e3o de posi\u00e7\u00e3o contratual antes da escritura definitiva. Ainda assim, muitos munic\u00edpios mant\u00eam a cobran\u00e7a no momento da cess\u00e3o, sob o argumento de que a hip\u00f3tese est\u00e1 expressamente prevista na Constitui\u00e7\u00e3o, o que gera lit\u00edgios administrativos e judiciais recorrentes.<\/p>\n O Projeto de Lei Complementar 108\/2024, que regulamenta a reforma tribut\u00e1ria, tamb\u00e9m trata de aspectos do ITBI e busca uniformizar o tratamento das cess\u00f5es de direitos entre os munic\u00edpios. A tend\u00eancia \u00e9 de maior clareza sobre o momento da incid\u00eancia e sobre as hip\u00f3teses em que a cess\u00e3o de posi\u00e7\u00e3o contratual gera ou n\u00e3o o fato gerador. Enquanto o texto final n\u00e3o \u00e9 aprovado, o cen\u00e1rio permanece heterog\u00eaneo, e cada munic\u00edpio aplica as regras conforme sua legisla\u00e7\u00e3o local.<\/p>\n Como o ITBI \u00e9 imposto municipal, cabe a cada munic\u00edpio definir o contribuinte, a base de c\u00e1lculo, a al\u00edquota e as hip\u00f3teses de isen\u00e7\u00e3o. Apesar dessa autonomia, existe um padr\u00e3o dominante no pa\u00eds.<\/p>\n Na esmagadora maioria das legisla\u00e7\u00f5es municipais, o contribuinte do ITBI \u00e9 o adquirente do bem ou do direito<\/strong> \u2014 ou seja, o cession\u00e1rio na cess\u00e3o de direitos. Essa op\u00e7\u00e3o segue a l\u00f3gica de que quem obt\u00e9m o benef\u00edcio econ\u00f4mico da aquisi\u00e7\u00e3o deve suportar o \u00f4nus tribut\u00e1rio. Contratualmente, por\u00e9m, as partes podem convencionar que o cedente arque com o imposto; essa cl\u00e1usula \u00e9 v\u00e1lida entre elas, mas n\u00e3o afasta a responsabilidade legal perante o fisco, que continua sendo do adquirente.<\/p>\n Algumas legisla\u00e7\u00f5es municipais preveem responsabilidade solid\u00e1ria do cedente e do cession\u00e1rio, especialmente quando h\u00e1 ind\u00edcios de simula\u00e7\u00e3o, subfaturamento ou fraude. Nesses casos, o munic\u00edpio pode cobrar de qualquer um dos envolvidos. Tamb\u00e9m h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que tabeli\u00e3es e registradores respondem solidariamente pelo tributo se lavrarem escritura ou registrarem t\u00edtulo sem a comprova\u00e7\u00e3o do recolhimento \u2014 o que, na pr\u00e1tica, faz com que o cart\u00f3rio recuse a formaliza\u00e7\u00e3o enquanto o ITBI n\u00e3o estiver quitado.<\/p>\n No munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, o ITBI \u00e9 regido pela Lei 11.154\/1991 e altera\u00e7\u00f5es posteriores. A al\u00edquota atual \u00e9 de 3% sobre o valor da transa\u00e7\u00e3o ou o valor venal de refer\u00eancia, o que for maior. A cess\u00e3o de direitos aquisitivos \u00e9 expressamente tributada, e o contribuinte \u00e9 o cession\u00e1rio. A capital paulista tem hist\u00f3rico de cobrar com base em valor venal de refer\u00eancia muitas vezes superior ao valor real da opera\u00e7\u00e3o, o que levou o STJ, no Tema 1.113, a firmar entendimento de que a base de c\u00e1lculo deve ser o valor declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro at\u00e9 prova em contr\u00e1rio \u2014 o que abriu espa\u00e7o para diversas a\u00e7\u00f5es de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito.<\/p>\n A base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor venal do bem ou do direito cedido<\/strong>, entendido como o valor de mercado da opera\u00e7\u00e3o. Ap\u00f3s o Tema 1.113 do STJ, prevalece o entendimento de que o munic\u00edpio deve adotar o valor declarado pelas partes no neg\u00f3cio, salvo quando conseguir demonstrar, em processo administrativo pr\u00f3prio, que esse valor n\u00e3o corresponde \u00e0 realidade. Isso implica que o valor pago pela cess\u00e3o \u2014 n\u00e3o o valor total do im\u00f3vel \u2014 costuma ser o par\u00e2metro correto quando a cess\u00e3o \u00e9 de posi\u00e7\u00e3o contratual em im\u00f3vel ainda n\u00e3o quitado, embora existam interpreta\u00e7\u00f5es divergentes.<\/p>\n As al\u00edquotas variam entre 2% e 3,5%, sendo as mais comuns:<\/p>\n Alguns munic\u00edpios oferecem al\u00edquotas reduzidas para financiamentos habitacionais dentro do SFH, tipicamente aplicadas apenas sobre a parcela financiada.<\/p>\n A cess\u00e3o gratuita entre familiares \u2014 t\u00edpica de doa\u00e7\u00e3o \u2014 n\u00e3o \u00e9 fato gerador de ITBI, mas sim de ITCMD<\/strong> (imposto estadual sobre transmiss\u00e3o causa mortis e doa\u00e7\u00e3o). Tamb\u00e9m n\u00e3o incide ITBI nas cess\u00f5es de direitos heredit\u00e1rios que se restrinjam \u00e0 quota-parte do herdeiro, sem altera\u00e7\u00e3o do quinh\u00e3o original; havendo excesso oneroso (torna), incide ITBI sobre a diferen\u00e7a. Igualmente, a cess\u00e3o gratuita de posse entre parentes, sem contrapresta\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, escapa da tributa\u00e7\u00e3o municipal.<\/p>\n N\u00e3o h\u00e1 isen\u00e7\u00e3o geral para cess\u00f5es em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, mas existem hip\u00f3teses espec\u00edficas de n\u00e3o incid\u00eancia previstas no art. 156, \u00a72\u00ba, I, da Constitui\u00e7\u00e3o, como a transmiss\u00e3o de bens ou direitos incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica em realiza\u00e7\u00e3o de capital. Fora dessas situa\u00e7\u00f5es, a cess\u00e3o de posi\u00e7\u00e3o contratual em empreendimento na planta costuma ser tributada normalmente pelo munic\u00edpio, ainda que a propriedade s\u00f3 v\u00e1 se transferir no futuro. Alguns munic\u00edpios permitem o diferimento do pagamento at\u00e9 o momento da escritura definitiva, desde que haja continuidade entre o cession\u00e1rio e o adquirente final.<\/p>\n Para recolher o ITBI em uma cess\u00e3o de direitos, o cession\u00e1rio geralmente precisa reunir:<\/p>\n Praticamente todas as capitais e cidades de m\u00e9dio porte disponibilizam sistemas online para emiss\u00e3o da guia de ITBI. O cession\u00e1rio (ou o tabeli\u00e3o respons\u00e1vel pela escritura) preenche a declara\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica com dados do im\u00f3vel, das partes e do valor da opera\u00e7\u00e3o; o sistema calcula o imposto e gera a guia de pagamento banc\u00e1rio. Ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o, o comprovante deve ser apresentado no cart\u00f3rio de notas (para a lavratura da escritura) e no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis (para o registro do t\u00edtulo).<\/p>\n O prazo varia conforme o munic\u00edpio, mas gira em torno de 30 dias contados da assinatura do instrumento de cess\u00e3o ou da lavratura da escritura. O atraso gera multa (comumente 0,33% ao dia, limitada a 20%), juros de mora e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria. Em alguns casos, o munic\u00edpio pode inscrever o d\u00e9bito em d\u00edvida ativa e ajuizar execu\u00e7\u00e3o fiscal, mesmo antes do registro do im\u00f3vel no cart\u00f3rio.<\/p>\n O principal efeito pr\u00e1tico do n\u00e3o pagamento \u00e9 a impossibilidade de registrar a escritura de cess\u00e3o ou o t\u00edtulo aquisitivo no cart\u00f3rio de im\u00f3veis. Sem o registro, o cession\u00e1rio n\u00e3o se torna propriet\u00e1rio perante terceiros, ficando vulner\u00e1vel a penhoras futuras contra o cedente, disputas com credores e problemas em uma eventual revenda. \u00c9 comum que neg\u00f3cios fiquem parados por anos porque o ITBI n\u00e3o foi recolhido a tempo, o que tamb\u00e9m impede o acesso a financiamento banc\u00e1rio lastreado no im\u00f3vel.<\/p>\n Al\u00e9m dos encargos morat\u00f3rios, o munic\u00edpio pode lavrar auto de infra\u00e7\u00e3o com multa punitiva<\/strong>, que costuma variar de 50% a 150% do valor do imposto devido, especialmente quando identifica omiss\u00e3o dolosa, subfaturamento ou simula\u00e7\u00e3o. A depender da gravidade, o fisco pode representar ao Minist\u00e9rio P\u00fablico por ind\u00edcio de crime contra a ordem tribut\u00e1ria, o que envolve todo o rito processual at\u00e9 o eventual tr\u00e2nsito em julgado de senten\u00e7a penal condenat\u00f3ria<\/a>. Vale lembrar que a esfera c\u00edvel-tribut\u00e1ria corre em paralelo \u00e0 eventual esfera criminal.<\/p>\n Contestar cobran\u00e7a indevida \u00e9 caminho leg\u00edtimo em cen\u00e1rios frequentes: base de c\u00e1lculo inflada, cobran\u00e7a antes do fato gerador constitucional, incid\u00eancia sobre opera\u00e7\u00e3o alcan\u00e7ada por imunidade, ou dupla cobran\u00e7a em cess\u00f5es sucessivas at\u00e9 a escritura definitiva.<\/p>\n O primeiro passo \u00e9 a impugna\u00e7\u00e3o administrativa junto \u00e0 secretaria de fazenda municipal. O contribuinte protocola pedido de revis\u00e3o apresentando documentos que comprovem o valor real da opera\u00e7\u00e3o (contrato, comprovantes de pagamento, laudo de avalia\u00e7\u00e3o) e fundamentando a discord\u00e2ncia \u2014 por exemplo, invocando o Tema 1.113 do STJ contra a ado\u00e7\u00e3o do valor venal de refer\u00eancia. A decis\u00e3o administrativa pode reduzir a base de c\u00e1lculo, cancelar a cobran\u00e7a ou manter o lan\u00e7amento. \u00c9 via mais r\u00e1pida e barata que a judicial, embora nem sempre efetiva quando o munic\u00edpio adota postura arrecadat\u00f3ria r\u00edgida.<\/p>\n Quando o ITBI j\u00e1 foi pago e o contribuinte entende que houve pagamento indevido ou a maior, cabe a\u00e7\u00e3o de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito tribut\u00e1rio<\/strong>, com prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN). A a\u00e7\u00e3o corre na Justi\u00e7a Estadual, contra o munic\u00edpio, e permite recuperar o valor pago em excesso, com juros e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria. Tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel ajuizar mandado de seguran\u00e7a preventivo, quando ainda n\u00e3o houve pagamento, para afastar cobran\u00e7a que se considere ilegal. Nos dois casos, o contribuinte precisa acompanhar o processo at\u00e9 o tr\u00e2nsito em julgado<\/a> e, em caso de vit\u00f3ria, dar in\u00edcio \u00e0 liquida\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a<\/a> para apurar exatamente quanto tem a receber.<\/p>\nO Que \u00e9 Cess\u00e3o de Direitos Imobili\u00e1rios e Como Ela se Diferencia da Compra e Venda<\/h2>\n
Cess\u00e3o de Promessa de Compra e Venda: Conceito e Funcionamento<\/h3>\n
Cess\u00e3o de Direitos de Posse: O Que Muda na Tributa\u00e7\u00e3o<\/h3>\n
ITBI Incide ou N\u00e3o Incide na Cess\u00e3o de Direitos? O Debate Jur\u00eddico Atual<\/h2>\n
O Que Diz a Constitui\u00e7\u00e3o Federal Sobre a Incid\u00eancia do ITBI<\/h3>\n
Posi\u00e7\u00e3o do STF: Transmiss\u00e3o de Propriedade vs. Cess\u00e3o de Direitos<\/h3>\n
PLP 108 e o Futuro da Tributa\u00e7\u00e3o das Cess\u00f5es de Direitos<\/h3>\n
Responsabilidade pelo Pagamento do ITBI: O Que Prev\u00ea a Lei Municipal<\/h2>\n
Regra Geral: O Adquirente (Cession\u00e1rio) \u00e9 o Contribuinte do ITBI<\/h3>\n
Quando o Cedente Pode Ser Responsabilizado pelo Imposto<\/h3>\n
Como Funciona o ITBI em S\u00e3o Paulo nas Cess\u00f5es de Direitos<\/h3>\n
Base de C\u00e1lculo e Al\u00edquota do ITBI na Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Como \u00e9 Calculado o Valor do ITBI na Cess\u00e3o<\/h3>\n
Al\u00edquotas Praticadas pelos Munic\u00edpios Brasileiros<\/h3>\n
\n
Quando a Cess\u00e3o de Direitos \u00e9 Isenta ou N\u00e3o Sujeita ao ITBI<\/h2>\n
Cess\u00e3o Entre Familiares e Casos de N\u00e3o Incid\u00eancia<\/h3>\n
Cess\u00e3o de Direitos em Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias: H\u00e1 Isen\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n
Passo a Passo: Como Pagar o ITBI na Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Documentos Necess\u00e1rios para Recolhimento do ITBI<\/h3>\n
\n
Como Emitir a Guia de ITBI no Munic\u00edpio<\/h3>\n
Prazo para Pagamento e Consequ\u00eancias do Atraso<\/h3>\n
Riscos de N\u00e3o Pagar o ITBI na Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Impedimento de Registro no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis<\/h3>\n
Multas, Juros e Autua\u00e7\u00e3o Fiscal pelo N\u00e3o Recolhimento<\/h3>\n
Como Contestar a Cobran\u00e7a Indevida de ITBI na Cess\u00e3o de Direitos<\/h2>\n
Impugna\u00e7\u00e3o Administrativa: Como Recorrer ao Munic\u00edpio<\/h3>\n
A\u00e7\u00e3o Judicial para Repeti\u00e7\u00e3o de Ind\u00e9bito do ITBI Pago Indevidamente<\/h3>\n