Na cessão de direitos, quem paga o ITBI é, em regra, o cessionário — ou seja, quem adquire os direitos sobre o imóvel. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis incide sobre a transferência onerosa e, salvo previsão expressa em contrário no contrato, cabe a quem recebe os direitos arcar com o tributo, conforme o Código Tributário Nacional e a legislação municipal aplicável. Ainda assim, existem nuances importantes: o momento do fato gerador, a base de cálculo e a possibilidade de negociação entre as partes podem alterar significativamente o valor efetivamente pago.
Também é comum a confusão entre cessão de direitos hereditários, cessão de direitos sobre imóvel financiado e cessão de direitos creditórios — cada uma tem tratamento tributário próprio, e nem toda cessão gera ITBI. A cessão de créditos judiciais, como precatórios, por exemplo, não sofre incidência desse imposto, por não envolver transmissão de bem imóvel.
Nos próximos tópicos, você verá exatamente em quais hipóteses o ITBI é devido, como calcular o valor, quando é possível transferir a responsabilidade pelo pagamento no contrato e quais os cuidados jurídicos para evitar autuações municipais ou nulidade da escritura.
Quem Paga o ITBI na Cessão de Direitos: Comprador ou Cedente?
Na cessão de direitos sobre imóveis, o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é, em regra, de responsabilidade do cessionário — ou seja, de quem adquire os direitos. Essa é a regra geral adotada pela maioria das legislações municipais brasileiras, que replicam o modelo do adquirente como contribuinte, tal qual ocorre nas compras e vendas tradicionais. No entanto, a resposta definitiva depende de dois fatores centrais: a lei do município onde o imóvel está localizado e a natureza jurídica do ato praticado (cessão de promessa de compra e venda, cessão de posse, cessão de direitos hereditários, entre outras modalidades).
O tema ganhou relevância nos últimos anos por causa do endurecimento das administrações municipais na cobrança e das discussões no Supremo Tribunal Federal sobre a própria incidência do imposto em determinadas cessões. Compreender esse desenho é fundamental tanto para quem compra quanto para quem vende — e também para credores que atuam com direitos creditórios, já que a lógica da cessão remunerada aparece em diversos contextos patrimoniais, inclusive na cessão de precatórios (onde, por outro lado, não há ITBI, por não se tratar de bem imóvel).
O Que é Cessão de Direitos Imobiliários e Como Ela se Diferencia da Compra e Venda
A cessão de direitos imobiliários é o negócio jurídico pelo qual uma pessoa (cedente) transfere a outra (cessionário) direitos que detém sobre um imóvel, sem que necessariamente se transmita a propriedade em caráter definitivo. Enquanto a compra e venda, formalizada por escritura pública e levada a registro, transfere o domínio pleno (art. 1.245 do Código Civil), a cessão transfere apenas a posição contratual, expectativas de direito ou a posse — situações comuns quando o imóvel ainda não tem matrícula individualizada, não foi quitado junto à incorporadora ou não pode ser escriturado por pendência documental.
Na prática, isso significa que o cessionário assume a posição do cedente perante o vendedor original, a construtora ou o titular registral. A diferença é decisiva para o ITBI: como o fato gerador do imposto é a transmissão da propriedade, discute-se se a mera cessão de direitos, sem registro, já configura o fato tributável.
Cessão de Promessa de Compra e Venda: Conceito e Funcionamento
A cessão de promessa de compra e venda ocorre quando o comprador original de um imóvel — em geral adquirido na planta ou ainda com saldo devedor junto à incorporadora — transfere a terceiro a posição que detém no contrato preliminar. O cessionário passa a ter o direito de exigir a escritura definitiva no futuro, mediante a quitação do preço remanescente. É uma modalidade extremamente comum no mercado imobiliário brasileiro, sobretudo em empreendimentos financiados pela Caixa Econômica Federal ou por construtoras. Em muitos municípios, essa cessão é tributada pelo ITBI no momento em que se formaliza, ainda que a propriedade só venha a se transferir formalmente na escritura definitiva.
Cessão de Direitos de Posse: O Que Muda na Tributação
Já a cessão de direitos de posse envolve imóveis que sequer estão regularizados — situações típicas de terrenos sem matrícula individualizada, áreas em processo de usucapião ou imóveis rurais informais. Aqui, a discussão sobre o ITBI é ainda mais delicada, porque não há título dominial a ser transmitido. Vários municípios cobram o imposto sobre essas cessões com base em legislação local, mas há forte questionamento jurídico, já que a Constituição fala em transmissão da propriedade, e a posse, por si só, não se confunde com o domínio.
ITBI Incide ou Não Incide na Cessão de Direitos? O Debate Jurídico Atual
A incidência do ITBI sobre cessões de direitos é um dos temas mais controversos do direito tributário municipal. De um lado, os fiscos municipais defendem a cobrança com base na Constituição, que menciona expressamente a cessão de direitos. De outro, doutrina e parte da jurisprudência sustentam que só há fato gerador quando ocorre efetiva transmissão de propriedade, com o registro no cartório de imóveis.
O Que Diz a Constituição Federal Sobre a Incidência do ITBI
O art. 156, II, da Constituição Federal atribui aos municípios a competência para instituir imposto sobre a “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”. A parte final é a que fundamenta a cobrança nas cessões: a Constituição autoriza tributar não apenas a transmissão em si, mas também a cessão de direitos que tenham por objeto a aquisição do imóvel. Isso não significa, contudo, que qualquer cessão gere ITBI — o direito cedido precisa ser voltado à aquisição da propriedade.
Posição do STF: Transmissão de Propriedade vs. Cessão de Direitos
No julgamento do ARE 1.294.969 (Tema 1.124), o Supremo Tribunal Federal firmou entendimento de que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, o que se dá com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis. Essa decisão tem sido invocada por contribuintes para questionar cobranças antecipadas — feitas, por exemplo, na assinatura do compromisso de compra e venda ou na cessão de posição contratual antes da escritura definitiva. Ainda assim, muitos municípios mantêm a cobrança no momento da cessão, sob o argumento de que a hipótese está expressamente prevista na Constituição, o que gera litígios administrativos e judiciais recorrentes.
PLP 108 e o Futuro da Tributação das Cessões de Direitos
O Projeto de Lei Complementar 108/2024, que regulamenta a reforma tributária, também trata de aspectos do ITBI e busca uniformizar o tratamento das cessões de direitos entre os municípios. A tendência é de maior clareza sobre o momento da incidência e sobre as hipóteses em que a cessão de posição contratual gera ou não o fato gerador. Enquanto o texto final não é aprovado, o cenário permanece heterogêneo, e cada município aplica as regras conforme sua legislação local.
Responsabilidade pelo Pagamento do ITBI: O Que Prevê a Lei Municipal
Como o ITBI é imposto municipal, cabe a cada município definir o contribuinte, a base de cálculo, a alíquota e as hipóteses de isenção. Apesar dessa autonomia, existe um padrão dominante no país.
Regra Geral: O Adquirente (Cessionário) é o Contribuinte do ITBI
Na esmagadora maioria das legislações municipais, o contribuinte do ITBI é o adquirente do bem ou do direito — ou seja, o cessionário na cessão de direitos. Essa opção segue a lógica de que quem obtém o benefício econômico da aquisição deve suportar o ônus tributário. Contratualmente, porém, as partes podem convencionar que o cedente arque com o imposto; essa cláusula é válida entre elas, mas não afasta a responsabilidade legal perante o fisco, que continua sendo do adquirente.
Quando o Cedente Pode Ser Responsabilizado pelo Imposto
Algumas legislações municipais preveem responsabilidade solidária do cedente e do cessionário, especialmente quando há indícios de simulação, subfaturamento ou fraude. Nesses casos, o município pode cobrar de qualquer um dos envolvidos. Também há situações em que tabeliães e registradores respondem solidariamente pelo tributo se lavrarem escritura ou registrarem título sem a comprovação do recolhimento — o que, na prática, faz com que o cartório recuse a formalização enquanto o ITBI não estiver quitado.
Como Funciona o ITBI em São Paulo nas Cessões de Direitos
No município de São Paulo, o ITBI é regido pela Lei 11.154/1991 e alterações posteriores. A alíquota atual é de 3% sobre o valor da transação ou o valor venal de referência, o que for maior. A cessão de direitos aquisitivos é expressamente tributada, e o contribuinte é o cessionário. A capital paulista tem histórico de cobrar com base em valor venal de referência muitas vezes superior ao valor real da operação, o que levou o STJ, no Tema 1.113, a firmar entendimento de que a base de cálculo deve ser o valor declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro até prova em contrário — o que abriu espaço para diversas ações de repetição de indébito.
Base de Cálculo e Alíquota do ITBI na Cessão de Direitos
Como é Calculado o Valor do ITBI na Cessão
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou do direito cedido, entendido como o valor de mercado da operação. Após o Tema 1.113 do STJ, prevalece o entendimento de que o município deve adotar o valor declarado pelas partes no negócio, salvo quando conseguir demonstrar, em processo administrativo próprio, que esse valor não corresponde à realidade. Isso implica que o valor pago pela cessão — não o valor total do imóvel — costuma ser o parâmetro correto quando a cessão é de posição contratual em imóvel ainda não quitado, embora existam interpretações divergentes.
Alíquotas Praticadas pelos Municípios Brasileiros
As alíquotas variam entre 2% e 3,5%, sendo as mais comuns:
- São Paulo (SP): 3%
- Rio de Janeiro (RJ): 3%
- Belo Horizonte (MG): 3%
- Curitiba (PR): 2,7%
- Porto Alegre (RS): 3%
- Brasília (DF): 3% (imposto equivalente cobrado pelo GDF)
Alguns municípios oferecem alíquotas reduzidas para financiamentos habitacionais dentro do SFH, tipicamente aplicadas apenas sobre a parcela financiada.
Quando a Cessão de Direitos é Isenta ou Não Sujeita ao ITBI
Cessão Entre Familiares e Casos de Não Incidência
A cessão gratuita entre familiares — típica de doação — não é fato gerador de ITBI, mas sim de ITCMD (imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação). Também não incide ITBI nas cessões de direitos hereditários que se restrinjam à quota-parte do herdeiro, sem alteração do quinhão original; havendo excesso oneroso (torna), incide ITBI sobre a diferença. Igualmente, a cessão gratuita de posse entre parentes, sem contraprestação econômica, escapa da tributação municipal.
Cessão de Direitos em Incorporações Imobiliárias: Há Isenção?
Não há isenção geral para cessões em incorporações imobiliárias, mas existem hipóteses específicas de não incidência previstas no art. 156, §2º, I, da Constituição, como a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Fora dessas situações, a cessão de posição contratual em empreendimento na planta costuma ser tributada normalmente pelo município, ainda que a propriedade só vá se transferir no futuro. Alguns municípios permitem o diferimento do pagamento até o momento da escritura definitiva, desde que haja continuidade entre o cessionário e o adquirente final.
Passo a Passo: Como Pagar o ITBI na Cessão de Direitos
Documentos Necessários para Recolhimento do ITBI
Para recolher o ITBI em uma cessão de direitos, o cessionário geralmente precisa reunir:
- Documentos pessoais das partes (RG, CPF, comprovante de residência);
- Contrato original de compra e venda ou promessa de compra e venda;
- Instrumento de cessão de direitos (particular ou público);
- Matrícula atualizada do imóvel ou documentos que comprovem a titularidade;
- Certidão de valor venal emitida pela prefeitura;
- Comprovante de quitação do IPTU do exercício.
Como Emitir a Guia de ITBI no Município
Praticamente todas as capitais e cidades de médio porte disponibilizam sistemas online para emissão da guia de ITBI. O cessionário (ou o tabelião responsável pela escritura) preenche a declaração eletrônica com dados do imóvel, das partes e do valor da operação; o sistema calcula o imposto e gera a guia de pagamento bancário. Após a quitação, o comprovante deve ser apresentado no cartório de notas (para a lavratura da escritura) e no cartório de registro de imóveis (para o registro do título).
Prazo para Pagamento e Consequências do Atraso
O prazo varia conforme o município, mas gira em torno de 30 dias contados da assinatura do instrumento de cessão ou da lavratura da escritura. O atraso gera multa (comumente 0,33% ao dia, limitada a 20%), juros de mora e correção monetária. Em alguns casos, o município pode inscrever o débito em dívida ativa e ajuizar execução fiscal, mesmo antes do registro do imóvel no cartório.
Riscos de Não Pagar o ITBI na Cessão de Direitos
Impedimento de Registro no Cartório de Imóveis
O principal efeito prático do não pagamento é a impossibilidade de registrar a escritura de cessão ou o título aquisitivo no cartório de imóveis. Sem o registro, o cessionário não se torna proprietário perante terceiros, ficando vulnerável a penhoras futuras contra o cedente, disputas com credores e problemas em uma eventual revenda. É comum que negócios fiquem parados por anos porque o ITBI não foi recolhido a tempo, o que também impede o acesso a financiamento bancário lastreado no imóvel.
Multas, Juros e Autuação Fiscal pelo Não Recolhimento
Além dos encargos moratórios, o município pode lavrar auto de infração com multa punitiva, que costuma variar de 50% a 150% do valor do imposto devido, especialmente quando identifica omissão dolosa, subfaturamento ou simulação. A depender da gravidade, o fisco pode representar ao Ministério Público por indício de crime contra a ordem tributária, o que envolve todo o rito processual até o eventual trânsito em julgado de sentença penal condenatória. Vale lembrar que a esfera cível-tributária corre em paralelo à eventual esfera criminal.
Como Contestar a Cobrança Indevida de ITBI na Cessão de Direitos
Contestar cobrança indevida é caminho legítimo em cenários frequentes: base de cálculo inflada, cobrança antes do fato gerador constitucional, incidência sobre operação alcançada por imunidade, ou dupla cobrança em cessões sucessivas até a escritura definitiva.
Impugnação Administrativa: Como Recorrer ao Município
O primeiro passo é a impugnação administrativa junto à secretaria de fazenda municipal. O contribuinte protocola pedido de revisão apresentando documentos que comprovem o valor real da operação (contrato, comprovantes de pagamento, laudo de avaliação) e fundamentando a discordância — por exemplo, invocando o Tema 1.113 do STJ contra a adoção do valor venal de referência. A decisão administrativa pode reduzir a base de cálculo, cancelar a cobrança ou manter o lançamento. É via mais rápida e barata que a judicial, embora nem sempre efetiva quando o município adota postura arrecadatória rígida.
Ação Judicial para Repetição de Indébito do ITBI Pago Indevidamente
Quando o ITBI já foi pago e o contribuinte entende que houve pagamento indevido ou a maior, cabe ação de repetição de indébito tributário, com prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento (art. 168, I, do CTN). A ação corre na Justiça Estadual, contra o município, e permite recuperar o valor pago em excesso, com juros e correção monetária. Também é possível ajuizar mandado de segurança preventivo, quando ainda não houve pagamento, para afastar cobrança que se considere ilegal. Nos dois casos, o contribuinte precisa acompanhar o processo até o trânsito em julgado e, em caso de vitória, dar início à liquidação de sentença para apurar exatamente quanto tem a receber.
Se a condenação for contra ente público federal, estadual ou municipal, a execução se dá pelo regime de precatórios ou RPV, conforme o valor. É nesse ponto que muitos contribuintes descobrem que o direito reconhecido judicialmente não significa dinheiro imediato — o pagamento pode levar anos na fila oficial. Nessas situações, a cessão do crédito a uma empresa especializada permite antecipar o recebimento, transformando o direito em liquidez à vista no ato da assinatura em cartório, com segurança jurídica e sem depender do calendário do ente devedor. Curiosamente, a cessão de precatório não sofre incidência de ITBI, por não envolver bem imóvel — mas segue a mesma lógica jurídica de transferência de posição creditória que estrutura as cessões imobiliárias analisadas neste artigo.
